三叶草策略龙湖管理层：楼市明显回暖，新房市场下降空间有限

3月28日三叶草策略，龙湖集团(00960.HK)发布2024年度业绩报告，并召开业绩发布会。

谈及楼市表现，管理层在接受第一财经等媒体采访时表示，去年四季度以来，楼市出现明显回暖，今年前两个月的新房销售，同比表现也基本持平。步入三月份，市场出现分化现象，一线及强二线保持热度，其他二三线城市热度有所下降。

对今年整体的新房市场走势，管理层表示，预判全年新房市场下降空间有限，但不同板块和城市表现不同，仍然依赖政策及市场预期的变化，存在一定不确定性。就龙湖而言，集团不会为了促进销售而大幅降价。

据龙湖集团2024年业绩报告，去年该集团实现合同销售额1011.2 亿元，销售总建筑面积712.4万平方米，销售单价为14194元/平方米，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区销售占比分别为28.7%、19.3%、27.2%、15.3% 及9.5%。

营业收入方面，去年龙湖集团该指标表现录得1274.7亿元。其中，运营业务及服务业务实现收入267亿元，同比增长7.4%，营业收入贡献占比达到21%，成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源。

盈利方面，期内公司拥有人应占溢利为104.0亿元，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后，公司拥有人应占核心溢利为69.7亿元；核心归母净利润约70亿元，核心税后利润率为6.4%，核心权益后利润率为5.5%。

过去两年以来，龙湖持续压降负债总额、优化债务结构。

去年，龙湖归还境内公开债117亿元，提前兑付CMBS 72亿，分批次提前偿还于2025年1月到期的94.5亿港币银团贷款。今年一季度三叶草策略，龙湖又兑付了三支债券，年内已累计兑付公司债近65亿元。

截至2024年12月31日，龙湖综合借贷总额为1763.2亿元，较年初下降约163亿元；在手现金494.2亿元；净负债率为51.7%，现金短债倍数为1.63倍。平均合同借贷年期拉长至10.27年，平均融资成本为4.00%。

至2026年底，龙湖已无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等龙湖均已清零。

龙湖集团董事长兼首席执行官陈序平在主席报告中表示，2024年四季度以来，提振经济政策“组合拳”密集出台，加速创新驱动与产业升级进程。房地产作为经济发展的重要支柱产业，也正经历着深度调整与转型。

他表示，当下新房市场回归居住本质，对好房子的定义更加明确。去年，龙湖在全国43城共计交付约10万套质量房源。在市场“止跌回稳”的趋势下，将致力于存量货源的攻坚去化，同时适时、精准补充新地，推进土储结构优化与提质。

在运营业务方面，去年龙湖在南京、合肥、苏州、重庆、长沙等地，新增运营11座天街项目，叠加既有开业项目，商业板块整体出租率达到97%。

龙湖龙智资管作为资产管理航道，通过长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院及健康养老六大业务板块，全年贡献运营收入31.8亿元。龙湖智创生活全年实现收入114.2亿元，在管面积超过4亿平方米。

“在各航道聚焦协同下，集团全年实现含资本性支出的经营性现金流超60亿元，债务安全与现金流安全，是我们穿越行业周期的关键支撑。”陈序平称。

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孙梦凡

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